上車係人生最大筆投資，但好多第一次買樓嘅人淨係睇樓價，忽略咗印花稅、裝修、按揭保險等一大堆隱藏成本。呢篇文幫你由頭計到尾——由準備幾多錢、按揭攻略、壓力測試、到收樓時間線，一次過睇晒。
唔同樓價，首期同雜費爭好遠。以下係三個典型 scenario：
| 項目 | $5M 細單位 | $8M 中型單位 | $12M 大單位 |
|---|---|---|---|
| 首期（首次置業） | $0.5M（借90%） | $1.6M（借80%） | $3.6M（借70%） |
| 印花稅 | $150,000 | $240,000 | $360,000 |
| 律師費 | $8,000 | $10,000 | $15,000 |
| 代理佣金（1%） | $50,000 | $80,000 | $120,000 |
| 裝修費 | $300,000 | $500,000 | $800,000 |
| 總現金需求 | ~$1.01M | ~$2.43M | ~$4.89M |
註：印花稅已計首次置業優惠。裝修費假設 $800-1,200/呎（400呎/500呎/700呎）。實際開支視乎物業狀況。
金管局 2026 年最新按揭指引：
| 樓價範圍 | 最高按揭成數（首次置業） | 最高貸款額 | 需要按揭保險？ |
|---|---|---|---|
| $4M 或以下 | 90% | $3.6M | 需要（HKMC） |
| $4M – $8M | 90%（首$4M）→ 80% | $7.2M | 需要（借>80%） |
| $8M – $10M | 80% | $8M 上限 | 需要（借>70%） |
| $10M 以上 | 70% | 無上限 | 不需要 |
如果你借超過 70%，就要買按揭保險。保費約貸款額嘅 1.5% – 5%，可以加借入按揭，唔使一次過俾。以 $8M 樓借 80%（$6.4M）為例，保費約 $128,000（約貸款額 2%）。
溫馨提示：按揭保險 ≠ 家居保險。前者保障銀行，後者保障你。兩樣都要買。
銀行用兩個條件審批：
1. 供款佔入息比率（DSR）：每月供款唔可以超過月入 50%（以現行利率計）。
2. 壓力測試：假設利率加 2%，每月供款唔可以超過月入 60%。
| $5M 樓（借$4.5M） | $8M 樓（借$6.4M） | $12M 樓（借$8.4M） | |
|---|---|---|---|
| 月供（4.125%, 30年） | $21,800 | $31,000 | $40,700 |
| 壓力測試月供（6.125%） | $27,300 | $38,800 | $50,900 |
| 最低月入要求 | $45,500 | $64,700 | $84,800 |
計法：壓力測試月供 ÷ 0.6 = 最低月入。例如 $38,800 ÷ 0.6 = $64,667 → 約 $65,000。
如果月入唔夠過壓力測試？可以考慮：加擔保人、縮短還款期（但月供會增加）、或者揀平啲嘅樓。
香港印花稅係累進制，首次置業用「第二標準稅率」（比非首次平好多）：
| 樓價 | 印花稅率 | 例子 |
|---|---|---|
| $3M 或以下 | $100 | $3M → $100 |
| $3M – $4M | 1.5% | $3.5M → $52,500 |
| $4M – $6M | 2.25% | $5M → $112,500 |
| $6M – $8M | 3.0% | $8M → $240,000 |
| $8M – $10M | 3.75% | $10M → $375,000 |
| $10M – $20M | 4.25% | $12M → $510,000 |
如果你本身有其他物業，就要俾 7.5% 從價印花稅（非首次置業）。所以「甩名」再買樓要小心計過數。
一般需時 8-12 星期：
| 階段 | 時間 | 你要做咩 |
|---|---|---|
| 1. 準備期 | 第 1-2 週 | Check TU 信貸報告、計清楚 budget、問銀行拎預先批核 |
| 2. 睇樓期 | 第 2-4 週 | 親身睇樓、比較地區同校網、查成交數據 |
| 3. 議價 & 簽臨約 | 第 4-5 週 | 傾價錢、簽臨時買賣合約、俾細訂（約 3-5% 樓價） |
| 4. 正式按揭申請 | 第 5-6 週 | 比較最少 3 間銀行利率同回贈、遞交按揭申請 |
| 5. 簽正式合約 | 第 6-8 週 | 請律師睇合約、俾大訂（連細訂共 10%）、銀行出 offer letter |
| 6. 收樓 | 第 8-12 週 | 驗樓、買火險 + 家居保險、銀行放款、簽樓契、收鎖匙 |
1. 以為首期夠就得
首期只係第一步。印花稅、律師費、佣金、裝修加埋隨時係首期嘅 50-80%。唔計清楚好易失預算。
2. 唔 check TU 就去睇樓
信貸報告有問題（遲還卡數、私人貸款太多）會直接影響按揭批核。睇樓前一定要上 TransUnion 查一次。
3. 簽咗臨約先申請按揭
應該喺睇樓階段就問銀行拎「預先批核」，知道確實可以借幾多先開始傾價。簽咗約先發現借唔足就大件事。
4. 慳律師費用平律師
律師幫你check 業權、查圖則、睇有冇僭建。用太平嘅律師可能忽略細節，後果可以好嚴重。
5. 新樓唔驗樓
新樓一樣有瑕疵：空心磚、滲水、電器唔著。收樓 7 日內要交 defect list 俾發展商，過咗期就自己負責。